20.11.2024
Hlavním tématem letošního léta ve stavebnictví byla digitalizace stavebního řízení. Jak digitalizaci vnímáte vy, ovlivnila nějak vaše projekty?
U rozestavěných staveb, kde jsme neměli v plánu žádné změny stavby, tak jsme si podali žádost na kolaudace ještě podle toho starého zákona. A u těch, kde jsme teď na začátku, nebo tam právě probíhá nějaká změna, tak tam bohužel spousta věcí nefunguje. V reálu je tak nemožné projít zadáním kolaudace v systému tak, aby na druhé straně vyšel správný výstup. Ve výsledku nám na stavebních úřadech řekli, ať tam zadáme, co můžeme a pak to nějak vyřešíme. Podle našich zkušeností teď stejně platí, že těch žádostí dle starého systému bylo na stavební úřady podáno tolik, že se ještě půl roku budou zabývat jen jimi. Teprve pak se vrhnou na žádosti, které už jim dva měsíce chodí v systému novém. Podle mě tak teprve od ledna v plné míře uvidíme, co vše v tom novém systému nefunguje. Tak mi tedy řekněte, co se díky digitalizaci zrychlilo, když mi úředníci na rovinu říkají, že k mé žádosti podané v červenci se dostanou na jaře příštího roku. A pak mě v souvislosti s novým stavebním zákonem také hodně zajímá, jak to dopadne s tím, že má skončit praxe dodatečných povolení a stavební úřady mají nařizovat demolice černých staveb.
Co tím myslíte?
V průběhu stavby se často stane, že musíte v projektu udělat nějaké úpravy. Všechny dotčené úřady jsou s tím v pohodě, takže to rychle překreslíte a stavební úřad by vám na to měl dát razítko. Všichni ale dobře víme, že jak úřady dlouhodobě nestíhají, tak je ta takzvaná čekačka na hodně dlouho. Proto existovalo nepsané pravidlo, že se na pokyn referenta na stavebním úřadě stavělo podle nových plánů hned dál a razítko se dávalo později. Takže jste de facto nějakou dobu stavěl na černo. V novém stavebním zákoně tohle ale není dořešené. A to může být obrovský problém. Představte si, že se třeba při stavbě zjistí, že je nikoliv vaší vinou zapotřebí postavit jinak základy a najednou se zastaví na několik měsíců celá stavba, protože čekáte na jedno razítko. A vy máte banku, která po vás jde, protože chce úroky. Máte rezervační smlouvy s klienty, z nichž vám hrozí penále. Investoři v našem fondu by si najednou mohli říct, hele, děláte to špatně, my chceme své peníze zpátky. Člověk dělá maximum a nesmyly ve stavebním řízení mohou poškodit všechny strany.
Myslíte, že by nový stavební zákon celý povolovací proces mohl urychlit?
Čas by to ušetřit mělo, ale je otázka, jak bude fungovat praxe. Vezměte si třeba fikci souhlasu, když úředník nedodrží zákonnou lhůtu na vyjádření, považuje se to za vydání souhlasu. Z mých zkušeností jsou úředníci často nepřející a poslední den lhůty developery vyzývají k doplnění dalších dokumentů. Vybavuji si třeba případ z jednoho našeho projektu. Měli jsme všechno hotové, ale museli jsme z důvodu funkčnosti udělat drobnou technickou změnu stavby před dokončením. Územní plánování, které to už nemělo řešit, ale jen zkontrolovat výpočet zastavitelné plochy projektu, tak se nám začalo zajímat o to, jakým způsobem to bude provedeno a z jakých materiálů budeme stavět. Věc, která má trvat dva měsíce, tak nás na rok zasekla.
Kolik vás tohle zdržení stálo peněz?
Jen rozmar téhle jedné paní nás přišel minimálně tak na dvacet milionů korun. Je to smutné. Vlastně nerozumím tomu, proč mají tihle lidé stejný plat, ať už dělají svou práci rychle, nebo pomalu. Jediné, co na úředníky funguje, je, když tam posíláte někoho, kdo na ně příjemně zapůsobí. A tak třeba vím, že za starší referentkou musím od nás poslat staršího muže, rozhodně tam nemůžu jít já. Neplatí to samozřejmě pokaždé, ale zkušenosti mi říkají, že spousta těch dam si řekne, tenhle mladý kluk mi nebude říkat, jak to mám dělat.
Pokud jde o rychlost povolovacího řízení, lepší se podle vás situace v posledních letech, nebo ne?
Moje zkušenost je taková, že to vždy závisí na konkrétních úřednících. Proto ostatně vyhledávám další projekty a chci stavět primárně tam, kde z mé vlastní zkušenosti úřad i představitelé obce fungují normálně. Proto mám třeba projekt v Chýni, protože se zastupitelstvem v čele se starostkou se dá rozumně bavit. Samozřejmě, že jsou přísní, samozřejmě, že chtějí bránit svoje zájmy. Ale jednání s nimi vždy směřuje k tomu, že se obě strany chtějí dohodnout. Ne jako v jiných obcích, kde mi starosta řekne, že tam nic nepostavíme, protože by pak někdo měl větší dům než on sám.
Odsouvali jste v průběhu posledních let kvůli zamrznutí realitního trhu nějaké projekty, zlevňovali jste u jiných cenu?
Jeden projekt jsme pozastavili, protože jde o rekreační bydlení a tam čekáme, až budou nižší úroky u hypoték. Jinak jsme nezlevňovali přímo, ale nabízeli jsme různé pobídky, třeba jsme dotovali částečně kuchyň. Když to propočítám, tak to v konečném důsledku zlevnilo cenu za metr čtvereční až o pět tisíc korun.
Pro ČSNF je typické, že se soustředí nikoliv na Prahu, ale na střední Čechy. Je to kvůli tomu, že je tam menší konkurence, nebo třeba rychlejší stavební řízení?
Můj názor je, že v Praze přece jenom ta politika víc ovlivňuje stavební řízení. Ve středních Čechách, pokud tam fakt nestavíte něco megalomanského, co ovlivňuje chod daného města, tak politika takovou roli nehraje. Stavební řízení je tam proto rychlejší, protože do něj nedochází k zásahům ze shora.