Čekat na pokles cen se nemusí vyplatit blog

Dobrou zprávou pro zájemce o novou nemovitost je, že i přes jejich omezený počet je z čeho vybírat. Kupující si také pečlivěji vybírají. A na co se při výběru zaměřují? Začíná to volbou typu a rozměru nemovitosti, celkové ceny (včetně podmínek splátky hypotečního úvěru), která je v poslední době hlavním a rozhodujícím faktorem. Zajímá je více i vybavenost, obslužnost lokality, včetně MHD nebo dopravní i časové dostupnosti pro cesty do zaměstnání nebo dětí do školy. Do nákupu vysněného vlastního bydlení také výrazně promlouvá energetická náročnost budov, spotřeba energií, lidé se ptají na tepelná čerpadla nebo fotovoltaiku. Tendencí do budoucna bude, že objekty bez nízké energetické náročnosti budou obtížně hledat kupce. 

Trendy pro letošní rok

Na druhou stranu nevidíme, i podle prodejů u našich developerských projektů fondu ČSNF SICAV, a.s., že by se Češi místo pořízení rodinných nebo řadových domů přesouvali k bytům. Jsou už od začátku výběru rozhodnuti o typu nemovitosti dle svých preferencí, např. zda chtějí vlastní zahrádku s kouskem zeleně nebo jim více vyhovuje bydlení v bytě a nestarat se o údržbu domku. Sledujeme u části zákazníků, pro které je z finančních důvodů náročné si koupit domek v Praze nebo větším městě a platit vysokou hypotéku, že si raději pořídí za nižší cenu byt za městem s dojížděním, ale bydlí s rodinou ve vlastním. Při hledání lokality se zaměřují na dostupnost a frekvenci autobusového nebo vlakového spojení, aby se vyhnuli každodennímu dojíždění vozem a čekání v ranních kolonách. Potvrzují nám to zájemci o bydlení v našem developerském projektu Královský statek na Karlštejně.

Hra o čas

Klienti více hlídají rychlost dokončení výstavby. Příkladem je nákup pozemku pro výstavbu, který je cca v 70-80 % už financován hypotékou, aktuálně rodina třeba bydlí v pronájmu a zkrácení doby může přinést do rodinného rozpočtu značné úspory, které následně použije na úpravy zahrady. Druhým příkladem je klient, který bydlí např. v 2+kk, má úspory uložené v bance nebo zhodnocuje na spořících či investičních produktech a kupuje novou investiční nemovitost, tak nechce vynaložit finanční prostředky dopředu, než bude nemovitost vlastnit a mít z ní příjem. 

Stejně časově náročné je sladit všechny procesy i při prodeji původní nemovitosti a nákupu nové, kdy kupující chce ideálně mít novou nemovitost, co nejdříve ve vlastnictví nebo vidět, že stavba pokračuje plynule podle harmonogramu a neprodlužuje se její dokončení. Načasování celého procesu je velmi náročné a řada klientů využívá služeb specialistů, makléřů, kteří mají zkušenosti a pomohou řešit nenadálé problémy. 

Nikdo v dnešní době nechce platit finanční prostředky navíc z důvodu průtahů výstavby. Klienti jsou opatrnější a více přemýšlí při pořízení nového bydlení, než se rozhodnou takovou transakci zrealizovat. Absolvují prohlídky na více nemovitostech, zvažují způsoby financování, zda nakoupit teď či počkat na pokles úrokových sazeb, ale riskovat zvýšení ceny nemovitosti. 

Investice nebo bydlení

Rostoucí ceny nemovitostí mění nákupní chování Čechů a ti ve větší míře volí byty s menší dispozicí. Chová se tak převážně mladší generace, která to využívá jako startovací bydlení, kdy je tříčlenná rodina, která má 1 malé dítě nebo čekají narození potomka a počítají s přechodným bydlením na 5–7 let. Preferencí jsou pro ně byty v novostavbě, s parkovacím místem, ideálně v kryté garáži, nízkou spotřebou energií a občanskou vybaveností (školka, škola, atd.) v obci, protože při následném prodeji mají vyšší likviditu.  

Ze zkušeností z prodeje nemovitostí našich developerských projektů ČSNF se potvrzuje výrazná převahu vlastního bydlení nad investičním v poměru 70:30 %. Na jednom z projektů zakoupili klienti na investici i dva rodinné domy, a naopak další projekt má 95 % bytů pořízených jen na bydlení. 

REZIDENCE U MLÝNA PRAHA – KRÁLOVICE 

Bude cena nemovitostí klesat nebo se bude zdražovat

Cenová mapa v Praze a větších městech po snížení úrokových sazeb nebude klesat. Očekávání trhu je, že ceny porostou a čeká se jen, jak moc se zvednou ceny u nových nemovitostí. Praha nebo Brno je na hranici kapacit a do budoucna vidíme, že se výstavba bude zvedat do výšky než rozšiřovat a v regionech do toho bude zasahovat více proměnných prvků (doprava, zaměstnanost, energie, atd.). 

Developeři a realitní makléři čekají na zvýšení poptávky a zájmu o nákup nemovitostí. S nárůstem nových zákazníků bude klesat i nabídka bonusů a motivace poskytovat výrazné benefity. Klientům se krátí čas získat při pořizování nemovitosti finanční bonus, příspěvek na dorovnání úrokové sazby, dárkové vouchery na vybavení a zařízení kuchyně, domácnosti nebo parkovacího místa zdarma. 

Hotově nebo na hypotéku

Předpokládáme, že ani v letošním roce kupující výrazně nezmění způsob financování při pořizování svého vysněného bydlení. Nemovitosti v ceně do 6 mil. korun jsou velice dobře dosažitelné hotovostně, tak i hypotékou, přesto sledujeme že jsou v 75 % případech financovány hotovostí.  Nemovitosti v rozmezí 7-14 mil. korun jsou už z větší části financovány hypotékami, a to v poměru 80:20 % hypo, či hypo + vlastní zdroje. U nemovitostí nad 15 mil. korun převažují zase výrazně klienti s platbou hotovostí než hypotékou. 

Pořízení nového bydliště řeší lidé průběžně, detailněji sledují trh a vyhodnocují si nabídky developerů. V loňském roce se zpomalily a snížily prodeje, protože většina čekala na vývoj úrokových sazeb, inflace a cen energií. Mírné oživení začalo už koncem loňského roku, a i letos je větší zájem o prohlídky. 

Na našich projektech sledujeme také nárůst rezervací, a to hlavně u třech projektů, kde jsou plánovány kolaudace v prvním pololetí. Z reakcí od zájemců, kteří mají před schválený úvěr nebo hypotéku, víme, že je pro ně zajímavé rychle získat nemovitost těsně před dokončením projektu. Potvrzuje se strategie fondu diverzifikovat developerské portfolio do více projektů s různou velikostí a v loňském roce i přes náročnou a složitou situaci pokračovat ve výstavbě.