Německé ceny nemovitostí v podmínkách české ekonomiky blog

Německé ceny nemovitostí v podmínkách české ekonomiky

Zdražování je strašákem každé doby a každé společnosti. Málokdo je ale schopen předložit srozumitelnou, odbornou analýzu podloženou fakty. Pokud říkáme A, musíme dodat i B.

Ceny nemovitostí poslední dobou strmě rostou. Ale nejsou předražené. Logicky v sobě odráží faktory, které ji formují. A to jak přímo, tak nepřímo.

Přímý dopad na ceny nemovitostí má stavební materiál. V současné době je ho nedostatek a cena úměrně tomu roste. A bez materiálu stavět nelze. Jeho cena je stejná v Německu i v Česku. Rozdíl je v příjmu domácností. Platit německé ceny českými příjmy je problém.

Aby si lidé mohli pořídit nemovitost, v drtivé většině případů potřebují hypotéku. Ta má dvě úskalí. Regulace ze strany centrální banky, které zužují možnosti pro samotné získání hypotéky. Poměr splátky k celkovému příjmu řadu lidí odstřihne od možnosti tímto způsobem financovat vlastní bydlení hned na začátku. Další věcí je výše úroků. ČNB, jejíž rolí je hlídat cenovou hladinu, dlouhodobě selhává. Místo stabilní, předvídatelné měnové politiky po letech nicnedělání začala s ohledem na prudký nárůst cen skokově zvyšovat úrokové sazby. A domácnosti na to nebyly připravené. Představa banky, že ceny mají odpovídat příjmu obyvatel bez ohledu na vstupní náklady, je lichá.

Dalším podstatným faktorem, který ovlivňuje ceny nemovitostí, je český stavební zákon. Nemovitostí se staví stále stejně, firmy v oboru nepřibývají, ani neubývají. Poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku. Výstavba se kvůli nesmyslným požadavkům stavebního zákona prodlužuje. Marže stavebních firem jsou na takové úrovni, pod kterou nelze klesnout.

Aktuálně je velkým problémem cena energií. Evropská unie neudělala nic pro diverzifikaci zdrojů a od začátku války na Ukrajině řeší, jak zachránit průmysl a v zimě domácnosti, které jsou závislé na ruském plynu. Krátkodobé řešení krize nemá, protože nelze během měsíců vybudovat nové zdroje a cesty pro dovoz plynu.

Ceny nemovitostí klesat nebudou, počty novostaveb budou přibývat kvůli legislativě a zásahům ČNB stále stejným pomalým tempem. Pokud nebudeme mít německé příjmy, nemůžeme pomýšlet na německé nemovitosti.

V ČSNF jsme následující období, které bude z pohledu poptávky po nových nemovitostech i vzhledem k výše uvedeným faktům turbulentní, připraveni. Vždy jsme v našich developerských záměrech vsázeli na diverzifikaci portfolia. Ve výstavbě nebo v plánech máme středně velké projekty, aby nás případná nižší poptávka po jednom z nich provozně a finančně neohrozila. Stále si držíme nízké zadlužení. Stavby řídíme podle poptávky zájemců. Pokud je etapa již rozprodaná, můžeme se pustit do další. Nehoníme více zajíců najednou. Provozně tendrujeme stavební materiál, abychom měli příznivé ceny a ty se mohly pozitivně odrazit do konečné prodejní ceny. Aktuální projekty, které jsou ve výstavbě, jsou z velké části rozprodané. V případě projektů budoucích jsme schopni výstavbu posunovat v čase, abychom byli schopni se vyhnout případné slabší poptávce.

Nepropadejme zbytečné skepsi, ale zároveň buďme realisté. Krize v nemovitostním trhu neodezní ze dne na den. Pomoc od vlády nečekejme. Vlastní bydlení není právo. Po relativní blahobytu nás čekají chudší časy. Držme si svoji výkonost, připravme se na úspory řešení hledejme v první řadě u sebe.